L’investissement immobilier en France constitue une opportunité réelle pour les expatriés et les non-résidents mais nécessite la constitution d’un dossier complet. La qualité du dossier est en effet un critère indispensable dans la négociation de votre financement auprès des établissements bancaires. Toutefois, constituer une demande de crédit immobilier pour un projet en France nécessite préalablement d’appréhender la recevabilité de votre dossier.
Sur quels critères s’appuient les banques pour l’évaluation de votre dossier ?
Tout d’abord, les établissements bancaires accordent une importance toute particulière à la société qui vous emploie. En effet, exercer une profession au sein d’une multinationale ou d’une grande société mondialement reconnue augmentera considérablement chances d’acceptation de votre dossier par les banques.
L’exercice d’une activité au sein d’une entreprise de taille plus modeste réduira légèrement la solidité du dossier auprès des banques sans toutefois impacter vos chances si ce dernier est clair, complet et correctement monté.
En revanche, il est plus compliqué pour les établissements bancaires de financer les dossiers de chefs d’entreprises et de personnes travaillant à leur compte. Tout repose alors sur un dossier qui se doit d’être parfaitement bien monté et au sein duquel doivent impérativement apparaître l’intégralité des éléments de votre société : 3 derniers bilans comptables, 3 derniers avis d’imposition, relevés de comptes, etc. Des revenus réguliers sur les trois dernières années maximiseront alors vos chances. Notez néanmoins que les banques seront dans ce cas très attentives à votre pays de résidence.
Dans la même logique, le type de contrat de travail est important, les banques n’acceptant généralement de financer que les individus titulaires d’un contrat de travail à durée indéterminée. Notez toutefois que des dérogations peuvent être acceptées pour les personnes exerçant au sein des organisations internationales type OMS, Banque Mondiale, agences et organes de l’ONU, etc.
Le montage du dossier vous amènera également à transmettre vos relevés de compte personnels. Il est ainsi préférable que ces derniers soient bien tenus et que les dépenses soient saines et facilement traçables. Il convient de transmettre également les relevés de comptes épargne ; disposer d’une épargne importante contribue à la qualité de votre dossier.
Par ailleurs, il convient de noter que les conditions de taux d’endettement pour les non-résidents et les expatriés, tout comme pour les résidents, s’articulent autour de limites plafonnant à 33%, 35% voire 40% de taux d’endettement maximum. Retenons néanmoins que chaque banque dispose de son propre mode de calcul de taux d’endettement, d’où l’intérêt de bien constituer son dossier !
L’apport généralement demandé par les banques est de 20% hors frais de notaire bien que selon les dossiers et les établissements bancaires, il est possible d’atteindre jusqu’à 90% voire 100% de financement. Toutefois, plus l’apport est élevé, plus vous maximiserez les chances de votre dossier. Il en va de même pour l’épargne : plus votre épargne sera importante, plus les banques seront rassurées.
Concernant le projet immobilier, la qualité de ce dernier est prise en compte. En effet, bien que les établissements bancaires financent généralement tout type de biens, les banques préfèreront financer un bien liquide en bon état situé dans une grande métropole plutôt qu’un bien inhabitable situé au fin fond de l’arrière-pays.
De plus, l’état de santé et l’âge demeurent deux critères importants pour les banques. De la même manière que pour les résidents, les banques ne prêtent généralement au-delà de 75 ans le jour de la dernière échéance. On notera néanmoins qu’il demeure possible d’exposer à la banque une délégation d’assurance et d’opter pour la souscription d’une assurance jusqu’à 85 ans, voir 90 ans afin que cette dernière accepte le financement.
Bien entendu, tous ces critères ne sauraient s’entendre sans un soin tout particulier apporté au montage du dossier. La qualité du dossier pour un crédit immobilier pour expatrié ou non résident est capitale dans les négociations avec les partenaires bancaires. Les pièces justificatives doivent être claires, lisibles et complètes.
Vous trouverez ici quelques ficelles pour monter correctement votre dossier de financement pour un crédit immobilier.