De nombreux critères sont de nos jours analysés par la banque lorsqu’un non-résident ou un expatrié adresse une demande de financement. Parmi eux le taux d’endettement. Dans le cas où vous ne remplirez pas certains critères prédéfinies par la banque pour l’octroi d’un crédit, un taux d’endettement jugé bon par cette dernière pourrait vous servir d’élément compensateur. Le contraire reste aussi possible. L’objet de cette rédaction est de vous expliquer ce qu’est le taux d’endettement, comment il se calcule, quel taux peut être jugé bon par la banque et enfin en quoi il est important dans votre opération immobilière en tant qu’emprunteur non-résident ou expatrié.
Le taux d’endettement
Le taux d’endettement correspond à la partie de vos revenus mensuels que vous consacrez au règlement de vos charges mensuelles. Un taux inférieur ou égal à 35% au lieu de 33% reste appréciable par les banques selon le HCSF en janvier 2021 (Haut Conseil de Stabilité Financière) suite aux recommandations du ministre de l’économie Bruno Lemaire en décembre 2020. Ce taux de 35% n’est pas une légalité. Cependant, il l’est presque devenu depuis Janvier 2021.
Supposons d’une part un expatrié A avec des revenus mensuels de 2000 euros et des charges mensuelles à hauteur de 1000 euros par mois. Son taux d’endettement est donc de 50%. Il lui restera 1000 euros pour payer ses charges liées à sa consommation courantes et qui ne sont pas prises en compte dans le calcul du taux d’endettement (loyer, électricité, alimentation, gaz, transport etc.). Avec ce taux aussi élevé et selon le montant du prêt demandé, la banque pourrait considérer qu’une fois que l’expatrié A aura remboursé ses autres charges liées à sa consommation courante, il ne lui restera plus grand chose pour rembourser son crédit immobilier. Le risque de crédit est donc élevé et la banque pourrait préférer ne pas accorder de financement.
Supposons d’autre part un expatrié B avec des revenus mensuels à hauteur de 2000 euros et des charges mensuelles à hauteur de 700 euros. Son taux d’endettement est donc de 35%. Il lui restera 1300 euros pour payer son loyer, l’électricité, ses charges courantes, sa facture téléphonique etc. Avec des revenus égaux mais des taux d’endettement différents, la banque prendra moins de risque en accordant un crédit à B plutôt qu’à A. Pour que l’expatrié A puisse continuer à croire en ses chances d’obtenir un financement, il lui faudra remplir correctement les autres critères d’acceptation de la banque dans le cadre d’un accord de financement immobilier pour expatrié et diminuer son taux d’endettement afin d’optimiser son profil emprunteur au maximum.
Le calcul du taux d’endettement
Le calcul du taux d’endettement s’effectue en faisant le rapport entre vos charges mensuelles et vos revenus mensuels et en multipliant le tout par 100 pour avoir un pourcentage. Le calcul du taux d’endettement par la banque lui permet d’effectuer un diagnostic de vos finances et de se faire une idée quant à la gestion de vos finances et de votre profil emprunteur non-résident ou expatrié.
Voici les éléments que vous pouvez considérer comme des revenus et que vous pouvez incorporer dans le calcul de votre taux d’endettement :
- Les salaires nets
- Les revenus locatifs
- Les pensions retraites
- Etc.
En ce qui concerne les charges, il faudra prendre en compte :
- Les crédits à la consommation
- Les prêts immobiliers
- Les prêts automobiles
- Etc.
En tant que non-résident ou expatrié, le taux d’endettement est l’un des éléments qui prime lors d’une étude de faisabilité dans le cadre d’une demande de crédit Immobilier. Il témoigne de la bonne ou mauvaise gestion de vos finances et est l’un des facteurs qui détermine votre éligibilité à un financement. La règle des 35% n’est certes pas une légalité. Mais, ayant été recommandé aux banques par le ministre de l’économie et le HCSF, il reste important de garder le taux d’endettement en dessous de ce pourcentage pour obtenir un financement immobilier.