crédit expatrié

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L’équipe de credit-expatrie.com propose une gamme compétitive de crédits immobiliers dédiés aux non-résidents et des expatriés. Grâce à sa collaboration avec des partenaires bancaires spécialisés dans ces dossiers, les offres de prêt sont adaptées aux expatriés et aux non-résidents, permettant d’éviter tous les obstacles imposés par les banques et agences classiques.

Le crédit immobilier expatrié et non-résident est un sujet d’actualité qui fait couler beaucoup d’encre, compte tenu de sa complexité. Retour sur l’année 2021 : tendance du marché immobilier, taux, nombre de transactions et les recommandations du HCSF. Quels impacts sur les emprunteurs non-résidents et expatriés ?

Marché immobilier 

L’année 2021 restera une année exceptionnelle en matière de crédit immobilier. En dépit, des incertitudes économiques liées à la situation sanitaire, le secteur de l’immobilier a enchainé des chiffres fous notamment en termes de production, de taux, du nombre de transaction dépassant largement celle des deux années précédentes. D’après les derniers chiffres publiés par la Banque de France, la production de crédit à l’habitat a atteint les 273 milliards d’euros sur l’ensemble de l’année 2021, un niveau pas atteint depuis quatre ans.

« Après prise en compte des estimations de flux, de taux de croissance et de taux d’intérêt pour le mois de décembre, 2021 serait l’année la plus dynamique depuis 2017, avec un cumul de flux annuel d’environ 273 milliards (comme en 2017). Le taux de croissance atteindrait 6,4% après 5,5% en 2020, dans un contexte de taux d’intérêt toujours très bas (1,12%) », affirme la Banque de France. De même, l’année 2022 se dessine très encourageante pour le marché immobilier bien que le mois de janvier ait été marqué par une cinquième vague de Covid-19 et l’apparition du variant Omicron.

 

Taux

Les taux de crédit sont historiquement bas, cependant le taux d’emprunt sur l’année 2021 est le plus bas enregistré.  D’après les dernières données de la Banque de France « les taux d’intérêt des crédits nouveaux à l’habitat restent à un point bas à 1,12 %, après 1,13% en octobre ».

La baisse des taux d’emprunt est liée, notamment par la volonté de la Banque Centrale à maintenir des taux directeurs très bas depuis 2019. Et aussi, par la nécessité des établissements bancaires à écouler leurs liquidités afin d’éviter les taxations de dépôts par la Banque Centrale Européenne.  En 2021, les taux directeurs sont restés tels quels, maintenus dans la fourchette de 0 à 0,25 % depuis sa modification en mars 2020. En clair, les taux directeurs influencent directement le prix du crédit octroyé par les banques privées. En effet, si la Banque Centrale réduit le taux directeur, les établissements bancaires réduisent également leurs taux d’emprunt et leurs taux pour le prêt immobilier. Ainsi, il serait plus facile d’obtenir un prêt à des taux plus intéressants pour les acheteurs. Toutefois une hausse des taux est prévue pour ce début d’année 2022. Les taux d’emprunt appliqué pour les non-résidents et expatriés sont basés sur les grilles de taux résidents, de ce fait les banques appliquent généralement une surcote des grilles pour les non-résidents et expatriés. Cependant, cette surcote est supprimée, lorsqu’il s’agit d’un emprunteur expatrié avec un contrat de travail de droit français avec un avenant d’expatriation d’une durée déterminée. En effet, dans ce cas de figure, il y a la possibilité de domicilier la prime d’expatriation. En ce qui concerne le taux d’emprunt, il faut rajouter entre 0,1 et 0,3 centime de plus pour les non-résidents et les expatriés.

 

Le nombre de transaction immobilière dans l’ancien et dans le neuf :

En 2021, le marché immobilier s’est montré très dynamique. Selon la Note des notaires de France, en fin novembre 2021, « le volume de transactions de logements anciens en cumul sur les douze derniers mois en France (hors Mayotte) atteint 1 201 000 transactions. Ce volume continue d’augmenter par rapport aux douze mois précédents, enregistrant une hausse de 1.75% sur un an ».  La crise sanitaire a amené les Français à se jeter dans l’immobilier, ce qui explique le nombre important de ventes dans l’ancien. Toutefois, l’on observe des prix orienter à la hausse : « au 3e trimestre 2021, sur un an, l’accélération de la hausse des prix des logements anciens en France métropolitaine se poursuit avec +7,4 % » affirme la Note des notaires de France. Nous avons également remarqué que les prix augmentaient plus vite en province qu’en Ile-de-France. La hausse des prix des maisons est plus importante que celle des appartements.  Pour des valeurs de (+7% sur an, après + 6 % au 2e trimestre) en 2021 en ce qui concerne le prix des maisons et de (+2,5 % sur un an, après +2,4 % et 3,6 %) pour les appartements.

Du côté du neuf, ce sont plus de 8,8% sur un an, soit 22203 unités de logement neuf commercialisé au 3e trimestre 2021. A l’inverse de l’ancien, le marché du neuf enregistre une baisse des ventes. L’année 2021 est également l’année du Diagnostic de Performance énergétique, plus communément appelé DPE3 : méthode d’évaluation du diagnostic énergétique des biens. L’évaluation du DPE ne se fera plus sur la base des factures mais elle tiendra compte du caractère du logement (la qualité de l’isolation, les murs, le type de fenêtre, etc.). Cependant pour ce début d’année 2022, le volume des transactions a chuté suite au resserrement de l’accès du crédit, compte tenu de la mise en application des recommandations du HCSF.

 

La demande de financement Vs Offre bancaire :

Un grand nombre de projets immobilier se sont vu concrétiser pour l’année 2021. La production extraordinaire du nombre de crédit accordé, est en partie liée aux transactions pures et non aux renégociations ou aux rachats de crédit. D’après le Banque de France « la production de crédits à l’habitat atteint 23,1 milliards (18,1 milliards hors renégociations), après 24,3 milliards en octobre (19,5 milliards hors renégociations) ». Aussi, la durée du prêt est un élément déterminant dans le nombre de crédits signés au cours de l’année 2021. En effet, pour contrecarrer la hausse des prix immobiliers, les banques réduisent la durée du prêt, ce qui permet de baisser les mensualités et de rendre le crédit accessible à des bons profils. D’après l’Observatoire Crédit Logement CSA, la durée moyenne du crédit sur les trois premiers trimestres est estimée à 231.3 mois.

2021 est l’année de tous les records pour les banques en termes de performance. Les établissements bancaires adaptent les offres au marché en mettant en place de nouveaux plans stratégiques afin de séduire un nombre important de clients et se fixant ainsi un cap horizon 2025.

 

 Les recommandations du HCSF :

Les règles énoncées par le Haut Conseil de Stabilité Financière en matière de crédit sont entrées intégralement en vigueur en janvier 2022 avec l’appui de l’ACRP qui prévoit des sanctions. Les règles énoncées sont applicables aux résidents et concernent également les non-résidents et expatriés. Les principales recommandations du HCSF portent sur l’instauration d’une politique très précise et rigide sur le respect du calcul du ratio d’endettement. À savoir ne pas dépasser les 35%. L’autre aspect invoqué est la maturité du crédit à l’octroi avec une durée maximale à 25 ans. Aussi, une petite tolérance maximale de 2 ans de différer d’amortissement s’ajoute à la limite de maturité à 25 ans pour les crédits immobiliers destinés à l’acquisition ou la construction d’un logement neuf et ceux liés à des acquisitions dans l’ancien donnant lieu à un programme de travaux dont le montant représente au moins 25% du coût total de l’opération. La marge de flexibilité est également abordée dans les recommandations du HCSF.

 

Quels impacts sur les emprunteurs non-résidents et expatriés ?

Malgré les incertitudes économiques liées à la situation sanitaire et l’application des recommandations du HCSF, la production du crédit à l’habitat en 2021 est restée dynamique. L’ensemble de ces éléments perturbateurs n’a pas pu réduire le nombre de demandes de financement provenant des expatriés ou en encore des non-résidents. Aussi, les résultats des banques sont largement supérieurs par comparaison à l’année 2019 définit comme l’année record !!

En dépit, du durcissement des conditions de financement lié à l’achat d’un bien immobilier, l’accès au crédit immobilier pour les non-résidents et les expatriés reste fluide en ce début d’année 2022. De plus l’augmentation du taux d’endettement pour les non-résidents et les expatriés dans le cadre d’une demande de financement ne semble pas freiner la volonté des emprunteurs dans la réalisation de leur projet immobilier. Toutefois, pour les bons profils expatriés et non-résidents, le lieu de résidence des pays sur liste rouge est l’une des conditions de refus des dossiers.

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